Статьи

Офисы класса А будут предоставлены в субаренду

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Пару лет назад российские компании начали активно арендовать высококачественные помещения класса А. Аренда офисов в современных бизнес-центрах позволяла работать в отличных условиях с качественной инфраструктурой в просторных помещениях. Строительство новых офисов в России по большей части также продолжает пополнять именно этот сегмент рынка коммерческой недвижимости. Никто из девелоперов не будет строить помещения более низкого качества, единственное чего могут касаться изменения, то это отделка и планировка помещений. Кто-то уже сейчас понимает, что прежняя «нарезка» больших офисов перестала быть востребованной у арендаторов, а значит, экономически невыгодна. Что касается, бизнес-центров, которые уже построены, в них приходится или оставлять офисные площади пустующими или заново «нарезать» офисы для аренды, а это в свою очередь связано с большим количеством сложностей: от необходимости создания дополнительных пожарных выходов до проблем с инженерными коммуникациями. В то же время, можно отметить, что многие крупные компании в условиях кризиса готовы отказаться от ставшего для них слишком большим количества офисных площадей.
Таким образом за последний год общая доля вакантных площадей уровня А на рынке аренды офисов увеличилась от 5 до 35%. Офисные площади класса А перестали быть востребованными на рынке недвижимости, а владельцы помещений столкнулись с проблемой свободных невостребованных площадей, а также тем, что многие арендаторы готовы отказаться от части ранее снятых территорий. В этом случае, зачастую лучшим выходом становится субаренда излишков офисных площадей. При этом арендатора для непрямой аренды офисов может найти и сам основной арендатор, и арендодатель.

По прогнозам экспертов в этом и следующем году около 20% офисных помещений класса А может быть сдано в субаренду. Наиболее выгодной эта ситуация представляется для субарендаторов, которые получают возможность арендовать новый высококачественный офис по сравнительно низкой стоимости.
Заметим также, что в целом арендная ставка на офисы класса А в целом снизилась в связи с тем, что предложение значительно превышает спрос. Также есть еще один фактор, с которым связана популярность субаренды – многие арендаторы надеются заработать еще и за счет того, что будут сдавать излишки собственных офисных площадей в аренду.

Альтернатива дорогой аренде

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Высокие арендные ставки и желание компаний сэкономить на арендной плате за офис привели к появлению нового направления, которое получило название «коворкинг». В буквальном переводе с английского это означает «работающие совместно». Отличие от обычной аренда офиса в том, что арендуется не целый офис, а отдельные рабочие места. Для него характерно и то, что арендовать рабочее место можно совсем на короткий срок. При коворкинге в одном офисе могут выполнять свои трудовые обязанности сотрудники разных компаний и различных профессий.
Площадь такого совместного офисного помещения обычно от 150 до 250 квадратных метров. Арендная плата обычно не ниже, чем в обычном бизнес-центре, но выгода в данном случае заключается в том, что арендатор может получить именно то помещение, которое наилучшим образом отвечает его требованиям и соответствует деятельности, которой занимается компания. Впрочем, эксперты считают, что в России коворкинг вряд ли станет очень популярным, а значит, арендаторам придется искать иные альтернативы, если они захотят сэкономить. Если сейчас количество свободных офисов довольно значительное, а арендные ставки продолжают падать, то после стабилизации рынка снова может появиться дефицит помещений для аренды по приемлемой цене.
Кое-кто и вовсе решил отказаться от аренды помещений для офисов. Сотрудники малого бизнеса, если род деятельности им это позволял, легко перебрались в интернет-кафе, где также можно вести переговоры и заниматься другой работой, для которой нужен только компьютер, подключенный к интернету, телефон, стол и стул. Кто-то стал заниматься бизнесом прямо из дома, при необходимости выезжая к клиенту. Многие работодатели, которые ранее предпочитали видеть своих сотрудников в офисе, теперь готовы согласиться на то, чтобы они работали удаленно. Это позволяет не оплачивать коммунальные расходы, интернет и т.п., так как все эти платежи теперь отвечает сам сотрудник, которому разрешили работать из дома.
Субаренда, коворкинг – это два варианта, которые позволяют предпринимателям выжить в сложных условиях. Кроме этого, можно выбрать и совсем экономичные – работа дома или в интернет-кафе.

Рентабельный переезд

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Кризис привел к тому, что большинство арендаторов офисных помещений уровня «А» стали переезжать в офисы уровня «B» и «С». Миграция происходит из центра Москвы на окраины столицы, а иногда и за ее пределы. На первое место вышли низкая стоимость и практичность, а имидж и престиж стали менее важными среди приоритетов большинства компаний. Тем не менее в Москве очень много новых бизнес-центров класса А, владельцы которых готовы пойти на уступки арендаторам и предлагают им все более привлекательные условия. Таким образом, для тех компаний, дела которых продолжают идти хорошо, сейчас самое время для переезда в офисные помещения более высокого уровня. А благодаря субаренде даже небольшие процветающие фирмы получили возможность найти помещение в центре города, подходящее им по площади.
Большинство арендаторов переезжают в новые офисы после того, как действие договора аренды заканчивается, так как разрыв соглашения может быть связан со значительной неустойкой. Еще одним выходом для обеих сторон может стать согласие на субаренду, при этом субарендатора может найти, как владелец помещения, так и сам арендатор.
Отказ владельца офисных помещений приводит к тому, что арендаторы ищут новые площади для аренды. Конечно, это связано с дополнительными расходами, в том числе и на переезд. По оценкам экспертов затраты на то, чтобы перевезти одно рабочее место составляют 500-600 долларов. Но в некоторых случаях экономия на арендной плате, которая и является самой распространенной причиной переездов, настолько существенна, что, действительно, дешевле переехать. Впрочем, большинство арендодателей сейчас все-таки скорее готовы перейти на пересмотр договора, чем потерять арендаторов.

Индивидуальные условия для арендаторов в условиях кризиса

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Стремясь удержать арендаторов, владельцы офисных помещений и торговых центров предпринимают различные меры, одной из которых является снижение арендной стоимости. Дополнением к снижению базовой арендной ставки могут стать арендные каникулы, срок которых также может увеличиваться до нескольких месяцев. Кроме того, арендодатель может предоставить арендаторам места на парковке или другие льготы.
Большинство собственников уже довольно охотно идут на уступки и готовы с каждым арендатором работать индивидуально.
Солидная часть операций на рынке аренда офиса, аренды складов и иных коммерческих помещений в 2009 году – это именно пересмотр договоров аренды. Если арендатор хочет, чтобы арендодатель изменил условия, то он должен обязательно грамотно аргументировать свою позицию. Необязательно просить только о снижении ставки арендной платы, можно предложить включить в арендную плату расходы на коммунальные услуги, паркинг и т.п. Впрочем, владельцам помещений не стоит при этом забывать о своей выгоде: если арендаторы хотят изменения условий, то они должны предложить что-то и арендодателю. Многие собственники офисов готовы предоставлять скидки и льготы тем клиентам, которые хотят снять дополнительную площадь для своих целей либо наоборот – предоставить излишки для других арендаторов. Во многих случаях именно такой компромисс или субаренда выгодны для обеих сторон.

Если же арендодатель не соглашается на пересмотр договора в сторону уменьшения арендной платы, то при нынешнем положении на рынке недвижимости это приводит к тому, что арендаторы переезжают в другие офисы, туда, где им готовы предоставить более выгодные условия. Даже с выплатой неустойки по договору это может оказаться более рентабельным. Иногда, конечно, арендаторы предлагают владельцу помещения настолько невыгодные новые условия, что тот прибегает к крайним мерам. Как пример, здесь можно отметить конфликт, который возник между компанией NMRG – медиахолдинг, в состав которого входят радиостанции Ultra, Best FM и Наше Радио и «АРЗ-6» - владельцем помещений «БЦ на Спартаковской». Тогда арендатор пытался не выпустить сотрудников холдинга, а также не позволял им вывозить имущество, несмотря на то, что договор аренды вот-вот должен был закончиться. Такой шаг был связан с тем, что по договору владелец бизнес-центра мог претендовать на все имущество, которое бы осталось на территории помещений после истечения договора. Сотрудникам NMRG пришлось приложить немало усилий, дабы выбраться из «БЦ на Спартаковской».
В условиях кризиса спорные вопросы между арендаторами и арендодателями возникают все чаще, что приводит к появлению новой услуги – «renegotiation», то есть когда на переговоры с арендатором идет не сам арендодатель, а специально нанятый консультант, в обязанности которого входит добиться пересмотра договора и снижения стоимости аренды.

Аренда недвижимости за рубежом

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Аренда офиса или жилой недвижимости за рубежом – не такое сложное дело, как это может показаться на первый взгляд. Аренда офисных помещений за границей может вам понадобиться компании, если она организует свое представительство в другой стране. Аренда дома или квартиры за рубежом – это отличная альтернатива привычной для отдыха гостинице. И заметим также, что обычно даже аренда виллы, не говоря уже о небольшом домике или квартире-студии, может обойтись вам дешевле, чем номер в гостинице. А проживать там гораздо приятнее.
При аренде офисов в другой стране нужно большое внимание уделить законодательству данного государства в отношении аренды недвижимости. Разумеется, необходимо сделать юридическую проверку документов на арендуемый офис, ознакомиться с правилами и условиями сделки. Аренда офиса предполагает, что вам понадобиться свет, вода, охрана, парковка, отопление, Интернет и другие инженерные коммуникации, системы и услуги, без которых офис не может нормально функционировать. За все это также нужно будет платить, кроме того, в каждой стране могут быть свои правила и ограничения, которые касаются коммунальных и иных дополнительных услуг. Лучше всего, если разобраться со всеми этими вопросами и тонкостями вам помогут профессионалы из агентства недвижимости. Это позволит значительно сэкономить деньги и силы. Разумеется, обращаться стоит только в надежную компанию с солидными зарубежными партнерами.
Аренда офисов в разных странах обойдется вам в разные суммы, и, разумеется, этот вопрос тоже надо учитывать. В Европе самые высокие ставки арендной платы в Париже(Золотой треугольник - район между Сеной и Елисейскими полями) и Лондоне(Вест-Энд). Впрочем, аренда офисного помещения в Москве обойдется арендатору не намного дешевле. С другой стороны можно отметить, что в европейских столицах не наблюдается таких резких перепадов по ценам на аренду офисов, аренду складов и иных объектов коммерческой недвижимости, как в Москве. В то же время, например, Цюрих и Женева за последний год отличились максимальным ростом ставок по аренде: на 5,5% и 14,6%.

Летний рынок аренды офисов и складов

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Летние месяцы ознаменовались снижением количества предложений в сегменте аренды коммерческой недвижимости. Количество сделок по аренде офисов, складов упало на 14% , а общая площадь составила около 300 тысяч квадратных метров. Лето традиционно один из самых трудных сезонов на рынке аренды офисов и других коммерческих помещений. Многие компании в трудных экономических условиях не могут изыскать средства на аренду помещений.
Однако, эксперты отмечают и то, что постепенно количество сделок снова начинает расти, а рынок предложения аренды складов и аренды офисов уменьшился в том числе и за счет тех площадей, которые были сданы. Арендные ставки на коммерческие объекты все еще уменьшаются, но темп их снижения значительно замедлился. Так за последний месяц аренда офисов подешевела в среднем на 2%, а аренда складов и т.п. – на 3%.
Кроме того, произошло снижение количества торговых площадей. Предложение сейчас составляет примерно 250 тыс. квадратных метров, что меньше на 22 % по сравнению с предыдущим месяцем. Годовая арендная ставка почти не претерпела изменений и составляет 1228 долларов за квадратный метр в пределах Садового Кольца, и 658 долларов за квадратный метр для тех площадей, которые находятся в помещениях за Садовым Кольцом.
Также можно заметить, что равномерное снижение объема предложений можно наблюдать и на рынке аренды офисов, и в сегменте аренды производственно-складских. Стоимость аренды склада составляет в среднем 187 долларов за квадратный метр. Общее количество предложенных площадей для складских помещений составило чуть более полумиллиона квадратных метров.

Количество вакантных складских площадей продолжает расти

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

В Москве становится все больше пустующих складов. Доля качественных складских помещений, которые вакантны и продолжают оставаться таковыми к концу года может составить до 16 %.
В настоящее время в Москве девелоперы продолжают строить и сдавать в эксплуатацию склады и складские помещения в логистических комплексах. При этом большая часть предложения аренды складов – это складские помещения класса А, которые на данный момент практически не востребованы из-за высоких арендных ставок. Второй квартал 2009 года ознаменовался тем, что многие арендаторы сократили объем производства или реализации продукции и перестали нуждаться в больших складских помещениях. В итоге большое количество действующих арендаторов отказалось от складов. При этом на рынке аренды складских помещений появилось большое количество предложений аренды складов, которые полностью готовы к въезду. Однако, что касается складов класса А, новые арендаторы не спешат порадовать девелоперов немедленным желанием арендовать помещение.
Аренда склада класса А в Москве и Подмосковье сейчас в среднем обойдется в 100-110 долларов за квадратный метр. Многие арендаторы считают эту цену завышенной и не могут себе позволить арендовать склад класса А из-за высокой арендной ставки. Для небольших компаний по-прежнему наиболее доступной остается аренда склада класса В. Однако, таких складских помещений в городе больше не становится, а новые логистические комплексы состоят из помещений класса А.

Shell&core – главная проблема московских бизнес-центров

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

«Shell&core» - это помещения, которые сдаются без отделки. Конечно, там есть стены, потолок, стеклопакеты, имеется система кондиционирования и вентиляции, а такэе электроснабжение, но фактически арендатор получает офисное помещение, которое все еще не в рабочем состоянии. Раньше большинство владельцев крупных объектов недвижимости, предлагая аренду офисов shell&core, предоставляли на срок, необходимый для отделочных работ, арендатору так называемые «арендные каникулы». В редких случаях предлагали возместить часть стоимости внутренней отделки. Еще пару лет назад арендаторов такая ситуация полностью устраивала, и лишь иногда компании требовали полностью отделанное помещение, когда им срочно нужно было въехать в новый офис и сразу начать работать.
Мировой экономический кризис внес свои коррективы в такую область рынка коммерческой недвижимости, как аренда офисов. Количество вакантных площадей в новых бизнес-центрах продолжает расти, спрос на них снижается, и арендаторы начинают диктовать свои условия владельцам недвижимости. Сейчас арендаторы ищут не только помещение подешевле, но и хотят сразу получит офис, готовый к работе. Они уже не готовы тратить по полгода и больше на то, чтобы привести арендованный офис в рабочее состояние, и даже «арендные каникулы» - период, когда арендатор не вносит арендную плату за помещение, но продолжает им пользоваться – уже не спасают ситуацию.

Тем не менее, в большинстве новых бизнес-центров и торговых центров офисные площади сдаются именно в состоянии shell&core. Что же делать девелоперам в такой ситуации? Одним из решений становится заключение специального соглашения с будущим арендатором, по которому ему предлагают уже готовый проект отделки. Если арендатор согласен, то девелопер заключает договор с выбранным подрядчиком, который и выполняет все необходимые отделочные работы. Впрочем, на такой вариант соглашается небольшое количество арендаторов. Опять-таки имеет значение фактор времени, да и переплачивать за отделку помещения, когда предложений аренды офисов, которые уже готовы к полноценной эксплуатации на рынке, сейчас предостаточно, арендаторы не готовы.
Еще один выход – стандартная отделка офисных помещений в бизнес-центре. Здесь ситуация еще сложнее. Текущее положение дел на рынке аренды офисов таково, что наибольшим спросом пользуются помещения от 100 до 500 квадратных метров. Если весь бизнес-центр сейчас поделить на такие офисы, то через некоторое время, когда ситуация изменится, их придется переделывать, а это может стать весьма затратным делом. Кроме того, трудно в целом представить какие-то стандарты для офисных помещений. Что это будет: серые стены и белый потолок? Проблемой при такой отделке и новом делении офисных помещений становятся и инженерные коммуникации, и наличие нужного количества пожарных выходов, и т.д, и т.п.. Тем не менее, по прогнозам экспертов, несмотря на все трудности, российским девелоперам придется перейти с офисов shell&core на готовые офисы, которые принято сдавать арендаторам во всем мире.

Офисов становится все больше

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

В 2008 году в столице офисных площадей стало на два миллиона квадратных метров больше. По этому показателю Москва обогнала все европейские столицы. Несмотря на кризис большинство девелоперов продолжили работу над уже строящимися объектами, и в 2009 году по прогнозам экспертов ожидается, что объем новых площадей будет примерно таким же, как и в прошлом году. Заметим, что не оправдались слова некоторых специалистов, которые ожидали спада темпов офисного строительства примерно в два раза. Уже сейчас ясно, что офисных площадей в Москве станет значительно больше.
Аренда офисов, которые были недавно построены, осталась на прежнем уровне. Многие новые бизнес-центры не заполнены и наполовину, и ожидается, что такая ситуация сохранится еще 3-4 года. Особенно это касается аренды офисов высокого качества – уровня А.
Впрочем, девелоперам не стоит отчаиваться – рано или поздно деньги, которые они вложили в строительство московской офисной недвижимости, должны окупиться. Большинство компаний ожидают оживления рынка коммерческой недвижимости и не торопятся продавать пустующие объекты или сдавать офисы в аренду по заниженной цене. Надежда на то, что вскоре все вернется на круги своя и экономическая ситуация выправится в лучшую сторону, удерживает владельцев бизнес-центров от поспешных шагов. Тем более большинство специалистов считают, что продажа крупных объектов коммерческой недвижимости сейчас – это прямая дорога к убыткам.
Аренда офисов по более низкой цене и на льготных условиях помогает большинству владельцев бизнес-центров выжить в тяжелых условиях, не избавляясь от нерентабельных активов. В конце концов, аренда офисов высокого качества продолжает пользоваться спросом в столице несмотря ни на что. При этом по советам экспертов арендодателям стоит несколько переориентироваться и поискать арендаторов на небольшие площади, которые в Москве всегда были в дефиците. Часть компаний малого бизнеса продолжает успешно развиваться и в условиях кризиса и нуждается в качественных офисах. Большие офисные площади таким фирмам не нужны. Что касается крупных компаний, то они, наоборот, в большинстве своем предпочитают сейчас экономить на всем и начинают избавляться от излишков офисных площадей. В некоторых случаях хорошим выходом для арендатора и арендодателя становится субаренда третьим лицам.

Аренда или субаренда – что выбрать?

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Арендой называют владение имуществом в течение определенного срока за плату. Субарендой - передачу арендованного имущества арендатором другому лицу с согласия собственника. Аренда офисных помещений, аренда складов и иных объектов коммерческой недвижимости подразумевает использование обоих вариантов. В настоящее время далеко не все компании готовы позволить себе приобрести собственное помещение для офиса или склада. Именно поэтому такое широкое распространение получили аренда и субаренда коммерческой недвижимости.
Основным преимуществом «прямой» аренды является более низкая ставка. Именно поэтому агентства недвижимости предпочитают такой вариант. При субаренде размер арендной платы может вырасти на 10-20%. Разумеется, такой объект менее интересен клиенту. Заметим, однако, что такое положение дел характерно для офисных помещений уровня В и С. Офисные помещения класса А могут быть арендованы компанией на перспективу и необязательно будут стоить дороже. Таким образом, пока компания не нуждается во всех арендованных площадях, какую-то их часть она может сдавать в субаренду. Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение, компания использует субаренду.
В Москве распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Фирмы, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в «прямой» аренде. Это действительно вынужденная мера, на которую готовы идти далеко не все. По оценкам специалистов доля договоров субаренды на офисные помещения составляет не более 5-10 процентов от общего количества. Особняком здесь стоят муниципальные помещения, которые также предоставляются в аренду бизнесменам. Как правило, это делается на льготных условиях.
Договор субаренды, по сути, почти ничем не отличается от договора аренды офиса. Однако, тем, кто решил взять офисное помещение в субаренду, необходимо быть особенно бдительными. Важно проверить наличие основного договора аренды на помещение, оценить его законную силу. Обратите внимание и на такие аспекты, как страхование имущества и помещения. Еще один важный вопрос – налогообложение. Отметим, что именно юридическая сторона оформления сделки является основным препятствием к заключению договор субаренды на московском рынке офисной недвижимости. Во многих странах субаренда достаточно распространена, хотя в некоторых ее можно считать еще одним следствием мирового экономического кризиса.

Июнь 2009. Спрос на офисную недвижимость падает.

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Экономический спад, ставший следствием мирового кризиса, отразился и на рынке коммерческой недвижимости. Аренда офисов, складов, иных помещений, а также купля-продажа офисной недвижимости – во всех этих сегментах рынка число сделок сократилось едва ли не вдвое. Итоги первого полугодия 2009 года показывают, что предметом сделок послужило около полумиллиона квадратных метров площадей, в то время, как за аналогичный период прошлого года, общий объем был равен примерно 900 тыс. кв.м. Меньше всего операций совершали с объектами коммерческой недвижимости, расположенными на окраинах Москвы – за пределами ТТК (Третьего Транспортного Кольца). При этом ставки арендной платы на расположенные в этих районах столицы помещения намного меньше, чем в центре Москвы. Таким образом, наблюдается рост объема свободных офисных площадей между МКАД и ТТК, причем больше всего это коснулось помещений класса В. По прогнозам экспертов доля востребованных офисных помещений этого уровня составит около 70%. Что касается, объектов офисной недвижимости между ТТК и Садовым кольцом, то этот показатель будет равен примерно 80%.
Популярность помещений в центральной части Москвы связана с появлением здесь качественных хорошо оборудованных офисов небольшой площади, в которых так нуждаются компании среднего и малого бизнеса. Вторичные офисные помещения с отделкой пользуются большим спросом, как по аренде, так и по субаренде. В то же время в районах, удаленных от центра столицы, основную долю офисной недвижимости составляют как раз крупные офисные центры, рассчитанные на крупных арендаторов. При этом нужно отметить, что именно многие большие компании сейчас испытывают серьезные экономические трудности и не готовы тратить лишние средства на аренду офисов.
Вторая половина года должна охарактеризоваться стабилизацией мировой экономической ситуации, что, прежде всего, должно положительно сказаться именно на крупных арендаторах. Офисные площади в новых крупных бизнес-центрах уже ждут своих клиентов. Кроме того, эксперты ожидают дальнейшего смягчения условий по аренде помещений: арендные каникулы, дополнительные льготы, отделка помещений, заключение договор на короткий срок. Еще одним источником улучшения на рынке аренды офисной недвижимости должны стать арендаторы, представляющие интересы малого бизнеса.

Положение на рынке складской недвижимости

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Итак, как же в настоящее время обстоят дела на рынке складской недвижимости? Что говорят эксперты? Произошли ли изменения в связи с мировым экономическим кризисом. В целом аренда складов, а также купля-продажа складских помещений имеет ту же тенденцию, что и весь рынок коммерческой недвижимости в Москве. Это привлекательная для инвесторов область, однако, качественные склады имеются в столице явно в недостаточном количестве.
Инвестиционная привлекательность связана, прежде всего, с тем, что активно продолжает развиваться рынок розничной торговли, а также производство в различных областях. Крупные компании продолжают развиваться, и им нужны новые современные складские комплексы, оборудованные по международным стандартам. Современные складские помещения должны обеспечивать надлежащий уровень хранения товара таким образом, чтобы он ни в коей мере не терял свои качественные характеристики. Кроме того, крайне важным остается налаживание инфраструктуры. Независимо от того берет ли компания склад в аренду, или это ее собственное помещение – должны иметься удобные транспортные развязки и подъезды.
В Москве и Московской области аренда складов в основном сосредоточена на севере, северо-западе и юге столицы. Совсем небольшое количество складских помещений, которые предлагаются для аренды или продажи находится в западной и северо-восточной части столицы. В целом же можно заметить, что дефицит аренды складов в Москве сохраняется. Это касается как помещений класса А, так и В. При этом арендные ставки не снижаются даже в связи с кризисом.

Аренда офиса в Москве – последствия кризиса

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Большинство предприятий для ведения коммерческой деятельности нуждается в офисе. Вопрос аренды офиса в Москве всегда был очень актуальным. Прежде всего, это связано с дефицитом офисных площадей. В 90-годы офисов в Москве практически не было. Старые советские административные здания совсем не годились для новой экономической ситуации. В те времена, уже просто иметь офис считалось очень престижным. Как правило, свои помещения имели только крупные компании.
В настоящее время ситуация, конечно, поменялась, но все еще далека от идеальной. Особенно это касается предприятий малого и среднего бизнеса. Такие компании нуждаются в сравнительно небольших площадях, но далеко не все владельцы помещений готовы этим заниматься. Им проще найти одного крупного арендатора, чем 5 или 6 небольших. Однако, в связи с мировым экономическим кризисом, некоторые арендодатели стали более сговорчивыми, что, конечно, можно назвать положительным явлением на рынке коммерческой недвижимости. Кроме появления небольших качественных офисных площадей для аренды, владельцы помещений готовы делать скидки по арендной плате, а также предоставлять арендаторам льготные условия. Кстати, некоторые небольшие компании в период кризиса смогли поменять свои старые офисы на новые. Для них аренда офисов в центре неожиданно стала более доступной.
Владельцы бизнес-центров при этом продолжают терпеть убытки. Большое количество новых офисных площадей, особенно класса А остается невостребованной. По прогнозам специалистов, несмотря на общий дефицит территорий, пригодных для аренды офисов, такая ситуация сохранится еще несколько лет. Кроме того, в настоящее время некоторым арендаторам наоборот приходится переезжать на окраины Москвы. Это происходит в том случае, если арендодатель отказывается идти на уступки или повышает ставку арендной платы. Компании оказывается дешевле заплатить неустойку по договору аренды офиса и переехать в новый.
В целом кризис, конечно, затронул рынок коммерческой недвижимости в Москвы, и в частности такой сегмент как аренда офисов, аренда складов и иных помещений, но значительными эти изменения назвать нельзя.

Что выгоднее – аренда офиса или его строительство?

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

После того, как новая компания прошла государственную регистрацию можно приступать к деятельности. И здесь встает вопрос о помещении. Покупка или аренда офиса, покупка или аренда склада? Так как большинство начинающих бизнесменов не полностью уверены в том, что их дело принесет прибыль, то на покупку или строительство склада или офиса решаются не многие. Тем более, что для, например, Москвы – строительство собственного офиса, склада или иного коммерческого помещения весьма дорогое удовольствие, практически недоступное предприятиям малого или среднего бизнеса. Дефицит участков под застройку и крайне высокая стоимость земли еще более усложняют эту задачу. Аренда офиса или склада также обойдется недешево, но уже не так дорого. Еще одним минусом самостоятельного строительства является то, что бизнесмен вынужден самостоятельно обустраивать и объект недвижимости, и территорию вокруг него. К складу должна вести хорошая дорога, внутри его нужно соответствующим образом оборудовать. Аренда склада позволяет найти для своих целей уже полностью готовое к эксплуатации помещение в хорошем районе.
Строительство нового офиса или склада потребует от бизнесмена постоянного контроля за всем процессом. Покупка и использование материалов, работа строителей, отделка помещения, установка оборудования, и т.д., и т.п. Кроме того, строительство нового здания или сооружения может растянуться на довольно большой срок, а значит, на компанию лягут двойные затраты: на аренду помещения, в котором уже сейчас можно работать, и непосредственно на строительство.
Для компаний малого и среднего бизнеса аренда офисов, аренда складов и иных необходимых помещений остается пока оптимальным выбором. К тому же? они не остаются привязанными к конкретному месту и легко могут перебраться в новый офис при необходимости. Как правило, если компания расширяется, то она выбирает аренду офиса ближе к центру и заключает долгосрочный или бессрочный договор с владельцем помещения. Строительство нового склада вместо аренды предпочитают крупные компании, которые могут себе это позволить, и нуждаются в высококачественных помещениях, арендная стоимость квадратного метра которых в Москве очень высока. В данном случае затраты на строительство быстро окупаются, а компания получает складские помещения надлежащего качества и полностью подходящие под ее нужды.

Аренда офисов. История вопроса.

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Рынок коммерческой недвижимости и, в частности рынок аренды офисов, в Москве довольно молод. Тем не менее, уже сейчас идут споры о том, кем и когда был построен самый первый качественный офис в столице. Один из основных вариантов первого офиса – Кремль. Его действительно можно назвать первым образцовым бизнес-центром Москвы. Еще один вариант, который выделяют специалисты – ЦМТ(Центр Международной торговли), который был введен в эксплуатацию в далеком 1979 году и разительно отличался от существовавших в Советском Союзе административных строений. Впрочем, на данный момент ЦМТ относят лишь к категории В.
Что касается, именно российского рынка недвижимости, то офисы первыми стали появляться в небольших центральных переулках, а также на Ленинском и Олимпийском проспектах. Большая часть офисов в то время, возникла на территории дорогих гостиниц. Например, к классу А относились офисы в гостинице «Славянская». Дальнейшее развитие офисных помещений главным образом происходило в центре столицы. В основном, новые офисы появлялись в реконструированных особняках, и лишь небольшая их часть приходилась на новое строительство. Так были построены офисы класса А (сейчас категория С) по адресу Волков переулок, дом 19. Их общая площадь составила 1145 квадратных метров.
Когда в начале 90х годов в Москве стали появляться международные фирмы, они, естественно, также нуждались в офисных площадях высокого качества. Аренда офисов была нужна таким компаниям, как Credit Suisse, DHL, Dow Chemical, BASF. Однако, на тот момент таких помещений в Москве просто не было. Один из девелоперов того времени - компания «Перестройка» нашел оригинальный способ разрешения дефицита офисов. Из Финляндии были привезены сборные домики, в которых обычно живут строители. Домики были оформлены как бараки или времянки, однако уровень комфорта в них был намного выше советских административных зданий. Стоимость аренды «офиса» составляла 750 долларов за квадратный метр в год. «Временные» офисы сдавались в аренду уже с полным ремонтом, и иногда даже с мебелью к великой радости зарубежных арендаторов. Среди мест расположения таких офисов можно назвать улицу Самотечную и Ленинградский проспект.
Из высококлассных офисов можно выделить объект недвижимости, реконструкцией которого занимались фирма Sawatzky и ГП “Главспецстрой”. Это здание располашгалось на Старой Басманной улице, и в нем располагались офисы Norton Rose, Coudert Brothers, Marathon Oil. В целом, можно отметить, что в то время аренда офиса класса А была не редкостью, такие помещения были востребованы, но относили к ним все реконструированные здания с приличным внешним видом, службой охраны и уборки, а также парковкой. На тот момент просто иметь офис считалось уже очень престижным. Таким образом, аренда офиса компанией уже выводила ее на совершенно новый уровень.

Аренда складов

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Эксперты считают, что в последующие 5 лет объем площадей складских помещений будет ежегодно возрастать примерно на 300 тыс. квадратных метров помещении высокого качества. На данный момент, складских помещений в Москве явно недостаточно, и этот дефицит будет пополнен нескоро. Именно поэтому аренда склада обходится сейчас достаточно дорого, и величина ставок продолжает расти. Оживление на рынке складской недвижимости могут внести иностранные компании, такие как Prologics, Skanska, Sawatzky, готовые строить склады, чья площадь составит до ста тысяч квадратных метров. Под эти проекты уже выделяются значительные инвестиции. В то же время, потребность в аренде складов продолжает стабильно расти.
Среди параметров, на которые, прежде всего, обращает внимание арендатор склада, местоположение (в том числе по отношению к транспортным узлам и магистралям), площадь, развитая инфраструктура, оснащенность, удобность подъезда к складам, время, которое будет затрачиваться на дорогу в разное время суток и некоторые другие. Конечно, для любой компании, нуждающейся в складском помещении, аренда склада – это важное и ответственное мероприятие. Одним из важнейших требований является именно оснащенность. Современное складское помещение должно быть снабжено системами коммуникаций и безопасности. Кроме того, в зависимости от того, какую продукцию собирается хранить на складе арендатор, может потребоваться и дополнительное оборудование, а для продовольственного склада – соответствующий климатический режим.
Для арендодателя важно, чтобы имелась возможность максимально удовлетворить потребности клиента, которые выбрал их складское помещение для ответственного хранения продукции. Нужно определить площадь, которая понадобится и будет востребована клиентом, просчитать возможные товаропотоки, собрать всю необходимую документацию. В зависимости, от класса складского помещения разделяются и арендодатели, которые предоставляют склады в аренду. Так складами уровня А и В занимаются предприятия, которые предоставляют часть пустующих помещений в аренду, девелоперы, которые профессионально занимаются строительством складов, а также городские логистические парки.

Стоит ли арендовать офис на верхнем этаже?

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Так как главным критерием при выборе офисного помещения продолжает оставаться цена, сразу можно отметить, что аренда офисов на верхнем этаже обходится арендаторам примерно на 15% ниже, чем аренда аналогичных помещений на обычных офисных этажах. Согласитесь, что выгода в данном случае налицо. Верхние (мансардные) этажи имеются и в бизнес-центрах, что позволяет вам не только сэкономить на арендной плате, но и получить все удобства. Правда, стоит отметить, что в Москве не так уж много действительно высотных зданий, в которых владельцы готовы предложить помещения на верхних этажах в аренду под офис. В этом смысле наша столица значительно отстает от других крупных городов, в которых деловой центр едва ли не полностью состоит из небоскребов. Именно в этих высотных зданиях большинство компаний арендуют офисные помещения.
Конечно, кому-то аренда офиса «на крыше» покажется экстравагантным шагом, но у такого выбора гораздо больше плюсов, чем минусов. Кроме цены, такой офис выгоден и по многим другим параметрам. Во-первых, панорамный вида из окон – вашим сотрудникам не придется целый день, поднимая глаза на окно, утыкаться взглядом в серую стену ближайшего здания. Это, кстати, крайне негативно воздействует на работоспособность и психику людей. Во-вторых, верхние этажи зданий лучше защищены от шума и загазованности. В-третьих, в холодную погоду вы будете иметь самое теплое помещение в здании. В четвертых, это аренда офисов, где дневной свет присутствует максимальное количество времени, а значит, вы сможете сэкономить еще и на электроэнергии.
Аренда офисов «наверху», еще не столь популярна, но не из-за того, что офисные помещения на верхних этажах отличаются чем-то в худшую сторону, а из-за недостатка информации о таких офисах у арендаторов. В настоящее время арендаторы и арендодатели стараются изыскать новые площади для аренды, в связи с их общим дефицитом в Москве. Если вам кажется, что пора расширяться, то вы можете поговорить со своим арендодателем и вместе попытаться найти дополнительные офисные площади. Возможно, это будет аренда офиса на одном из верхних этажей здания. Единственное, о чем вам нужно будет позаботиться в данном случае, это – схема или таблички с указателями, которые позволят клиентам легко до вас добираться.

О необходимости учета расходов по договору аренды офиса для целей налогообложения прибыли

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Вид учета расходов по аренде офиса зависит от того, на какой срок заключается договор об аренде офисного помещения. Нет существует такого требования, чтобы в договоре обязательно присутствовал срок, на который предлагается аренда склада, офиса или иного помещения. Если срок действия в договоре аренды не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Аренда офисов на неопределенный срок не предусматривает необходимости в государственной регистрации договора. В этом случае сумма расходов будет учитываться в целях налогообложения прибыли. Порядок учета регламентируется письмом Министерства финансов РФ 14.04.2009 № 03-03-06/1/241. Чтобы получить возможность относить расходы за аренду офиса в расходы по налогу на прибыль, договор нужно соответствующим образом оформить. Он полностью должен соответствовать действующему законодательству, в том числе ГК РФ.
Аренда складов, аренда офисов, зданий, сооружений длительностью меньше года требует государственной регистрации договора аренды. Договор вступает в законную силу только после того, как был официально зарегистрирован. Строго говоря в ст.651 Г РФ идет речь именно о здании или сооружении, но в уточнение Минфин поясняет, что их части: внутренние жилые или нежилые помещения неотъемлемы, а значит регламентируются теми же положениями.

Складские помещения класса A

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Классификация коммерческих объектов недвижимости в России не имеет общепринятых и утвержденных стандартов. Помещения могут подразделять в зависимости от функциональной нагрузки, по площади, по виду здания и т.п. Склады в данном случае не являются исключением. В настоящее время большое распространение получила классификация складских помещений, разработанная несколько лет назад компанией Swiss Realty Group.
Согласно этой классификации к помещениям класса А могут быть отнесены современные складские помещения, при создании которых были учтены их будущие функции. Такие склады строятся для конкретной складской деятельности, их можно адаптировать для различных товаров. Они способны обеспечить не только качественное хранение товаров, но также здесь легко организовать быстрый грузооборот. Складские помещения класса А должны быть расположены близко к основным транспортным путям и максимально подходить под другие логистические требования. Складские помещения класса А очень выгодны тем, что практически не требуют дополнительной доработки и отличаются высоким качеством.
Своеобразной разновидностью или подклассом являются складские помещения класс «-А»(А-минус). По многим своим качествам такие склады совпадают с характеристиками помещений класса А. Из отличий можно, прежде всего, выделить место расположения складских помещений. Для класса «А-минус» характерны нахождение в городе или промзоне. Кроме того, к этой категории относят складские помещения, которые были возведены 25-30 лет назад, а затем реконструированы с учетом современных требований.
Аренда складских помещений класса «А» и «А-минус» наиболее дорогая. В некоторых случаях такой склад дешевле купить, чем арендовать на длительный срок. Однако, позволить себе такую покупку может только крупная компания.
Складские помещения класса «А» имеют высокие потолки, удобные коммуникации, системы охранной и пожарной сигнализации, а также отдельные тепловые узлы, подстанции и систему кондиционирования.

Может ли аренда офиса быть выгодной?

Thu, 17 May 2012 09:17:11 +0400

Аренда офиса в Москве достаточно дорогое удовольствие. Нехватка коммерческих помещений для аренды еще более повышает их стоимость. Особенно непросто приходится небольшим компаниям, которые неинтересны крупным арендодателям, так как нуждаются в площадях менее 100 квадратных метров. Найти удобный недорогой качественный офис для предприятия малого бизнеса задача весьма непростая.
Тем не менее, аренду офиса можно и нужно сделать выгодной для компании. Для этого важно учесть некоторые моменты еще на предварительном этапе, когда вы будете выбирать район для аренды офиса.
Арендовать офис нужно в местах, где могут находиться: работать, проживать или отдыхать ваши потенциальные клиенты и покупатели. Если в вашей области деятельности много конкурентов, то нужно изучить месторасположение их офисов, оценить плюсы и минусы выбранного месторасположения. На основании этого вы сможете решить, стоит ли арендовать офис в том же районе. Позволить себе аренду офиса практически в любом районе может только компания, которая предлагает какие-то эксклюзивные услуги или товары. На современном рынке таких предприятий очень мало.
Аренда офиса не в центральной части города также может быть выгодной, если там, где вы откроете свой офис, будет находиться большое количество потребителей вашей продукции. В данном случае все зависит от того, что за товар или услугу вы предоставляете. Например, небольшие магазины продовольственных и непродольственных товаров весьма востребованы около остановок общественного транспорта.
Аренда офисов наиболее выгодна и удобна, если помещение находится на первом этаже. Нужно позаботиться о том, что клиентам или покупателям было легко попадать в офис. Если помещение находится во дворе или где-то на этаже выше первого, то обязательно используйте таблички или указатели, чтобы ваш офис было легко найти. Более выгодно арендовать уже полностью обустроенный офис, но не всегда это представляется возможным. В таком случае нужно будет переделывать офис под собственные нужды. При выборе помещения в таком случае нужно позаботиться о том, что бы эти работы были в итоге минимальными по финансовым и трудовым затратам.
Конечно, важно не только где вы будет арендовать офис, но и какой это будет офис. Помещение должно соответствовать коммерческим целям компании. Чтобы облегчить выбор помещения для аренды, можно обратиться в специализированное агентство недвижимости. Вам предложат несколько вариантов на выбор, учитывая ваши требования к офисному помещению.